De Nederlandse zorgvastgoedmarkt staat onder toenemende druk. Door de vergrijzing neemt het aantal huishoudens met mobiliteits- of gezondheidsbeperkingen sterk toe. Dit leidt tot een structureel grotere vraag naar geschikte woonvormen voor senioren en zorgbehoevenden. Daarnaast is er een groot personeelstekort in de zorg. Het transactievolume op de zorgvastgoedbeleggingsmarkt steeg in 2025 naar 846 miljoen euro. Institutionele beleggers speelden hierin opnieuw een leidende rol, terwijl internationale beleggers in 2025 vooral bezit verkochten. De investeringen zijn slechts genoeg voor ongeveer 6% van de nieuwbouwopgave in dit segment.
Zorgvastgoed
Sterke groei oudere huishoudens
Aantal oudere huishoudens stijgt tot 3.12 miljoen in 2035
Door de toenemende vergrijzing stijgt het aantal oudere huishoudens. Het aantal 65+ huishoudens neemt in de komende tien jaar aanzienlijk toe, van 2,57 miljoen in 2026 tot 3,12 miljoen in 2035. Vooral het aantal 85+ huishoudens stijgt relatief sterk met een verwachte toename van 60%. De sterkste groei binnen 65+ huishoudens wordt verwacht bij alleenstaande huishoudens, namelijk een groei van 331.000 huishoudens. Daarnaast zal ook het aantal 65+ huishoudens bestaande uit paren zonder kinderen stijgen met 145.500. Gezien de grote groei van het aantal alleenstaande ouderen is afstemming van (nieuw)bouwplannen op deze doelgroep belangrijk. Seniorenwoningen en ander zorgvastgoed moet worden afgestemd op de vraag naar ruimte en voorzieningen voor alleenstaanden en op het tegengaan van eenzaamheid door bijvoorbeeld het inpassen van ontmoetingsruimtes.
Meer oudere huishoudens met mobiliteitsbeperkingen
Het percentage huishoudens onder de 65 jaar met een mobiliteitsbeperking (MB) neemt de komende jaren beperkt af. Dit geldt ook voor de leeftijdscategorie 65-74 jaar. In totaal neemt het aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking in beide leeftijdsgroepen af met 23.000. In de groep ouder dan 75 jaar wordt volgens de Wonen met Zorg-prognose daarentegen een sterke stijging verwacht van huishoudens met mobiliteitsbeperkingen, meer dan 194.800 huishoudens. Het gaat hierbij om huishoudens die niet in een instelling wonen. Het laten meegroeien en aanpassen van de woningvoorraad op deze toename zal van groot belang zijn. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbrengen van voorzieningen in bestaande woningen, zoals trapliften en drempelloze vloeren, en aan het integreren van bredere deuren, draaicirkels voor rolstoelen, trap- en drempelloze woningen in nieuwbouwplannen voor seniorenwoningen.
Leeftijd bepaalt woonvorm van oudere huishoudens
Naarmate mensen ouder worden, wonen zij vaker in een seniorenwoning. Ook huren zij vaker een woning. Van de groep 65-74-jarigen woont 36% in een huurwoning en 28% in een huurappartement. Onder 75+ huishoudens zijn deze percentages respectievelijk ongeveer 45% en 39%. De meeste 75+ huishoudens huren de woning (59%). Daarnaast huurt 20% een eengezinswoning bedoeld voor ouderen.
1515
%van de 65+ huishoudens woont in een ouderenwoning (357.000)
Seniorenwoningen
Het totaal aantal huishoudens dat in een seniorenwoning woont, wordt geschat op 2,34 miljoen, waarvan 937.000 65+ huishoudens. Hiervan wonen 742.700 huishoudens in een nultredenwoning. Bijna twee derde (62%) van de nultredenwoningen bevindt zich in de koopsector. Bij geclusterde ouderenwoningen en zorgvriendelijke woningen is het beeld anders: ruim 80% van de voorraad van deze woningtypen bevindt zich in het sociale huursegment.
Transactievolume zorgvastgoedmarkt
846 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed
In 2025 kwam het transactievolume op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt uit op 846 miljoen euro. Dit is een stijging van ongeveer 16% ten opzichte van 2024 (732 miljoen euro). Daarmee zet het herstel dat in 2024 voorzichtig werd ingezet verder door. Wel blijft het beleggingsvolume nog onder het niveau van de jaren 2019 tot en met 2022. In die jaren lag het jaarlijkse transactievolume structureel boven 1 miljard euro.
Investeringen in nieuwbouw verdubbeld
De stijging van het transactievolume in 2025 komt met name door een sterke toename van investeringen in nieuwbouw zorgvastgoed. Het nieuwbouwvolume is bijna verdubbeld ten opzichte van 2024, zowel in investeringsomvang als in het aantal te realiseren wooneenheden. Op basis van de nieuwbouwtransacties in 2025 zullen in de komende jaren ruim 1.800 nieuwe zorggeschikte woningen aan de voorraad worden toegevoegd.
Alhoewel dit goed nieuws is, staat dit in schril contrast met de landelijke ambitie van circa 30.000 zorggeschikte woningen. Het gerealiseerde aanbod blijft ver achter bij zowel de beleidsambities als de structureel groeiende vraag naar zorggeschikte woningen. Door beleggers wordt er met de 1.800 nieuwe zorggeschikte woningen slechts 6% van de jaarlijkse ambitie vervuld. Ook corporaties voegen jaarlijks zorggeschikte woningen toe, maar deze aantallen zijn voor 2025 nog niet bekend. De afgelopen jaren kwam het totaal aantal toevoegingen aan de voorraad echter niet boven 5.000 per jaar uit.
Financiële haalbaarheid verbeterd
De toegenomen investeringsbereidheid hangt samen met een verbeterde financiële haalbaarheid van projecten. Dit komt mede door de stabilisatie van rente en bouwkosten en een hogere normatieve huisvestingscomponent (NHC). De NHC is de vergoeding die zorginstellingen ontvangen voor huisvestingskosten en is een belangrijke inkomstencomponent voor zorgvastgoed. Een hogere NHC vergroot de kasstromen en verbetert de financiële haalbaarheid van nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten.
De ontwikkelingen op de zorgvastgoedmarkt wijzen op een verschuiving naar stabielere marktomstandigheden, waarin beleggers weer meer langjarige investeringsbeslissingen durven te nemen, met name in segmenten met een structurele vraag. Tegelijkertijd blijft de totale investeringsactiviteit achter bij de omvangrijke nieuwbouwopgave. Hoewel de huidige investeringsvolumes niet aansluiten bij de nieuwbouwopgave, is de onderliggende marktdynamiek duidelijk positief.
9090
%van zorgvastgoedinvesteringen is in wonen met zorg (care)
495495
miljoen eurowerd geïnvesteerd in nieuwbouw zorgvastgoed
Institutionele beleggers opnieuw leidend
Institutionele beleggers waren in 2025 opnieuw de grootste kopersgroep op de zorgvastgoedmarkt. Met circa 329 miljoen euro aan transacties namen zij ongeveer 40% van het totale zorgvastgoedvolume voor hun rekening. Daarmee investeerden institutionele beleggers 65% meer dan in 2024, wat hun leidende positie in de zorgvastgoedbeleggingsmarkt onderstreept.
Vastgoedfondsen waren in 2025 gezamenlijk goed voor een transactievolume van circa 159 miljoen euro, een toename van 21% ten opzichte van 2024. Particuliere beleggers bleven eveneens actief en investeerden circa 130 miljoen euro in zorgvastgoed. Hoewel zij daarmee opnieuw een betekenisvolle bijdrage leverden aan het totale investeringsvolume, lag hun investeringsniveau lager dan in 2024.
Internationale beleggers verkopen meer dan ze kopen
Internationale beleggers speelden in 2025 nauwelijks een rol als koper van zorgvastgoed. Zij waren betrokken bij slechts één aankooptransactie. Aan de verkoopzijde waren zij actiever en waren zij betrokken bij tien transacties. Een deel hiervan is te verklaren door sale-and-leaseback transacties van particuliere zorgexploitanten met buitenlandse eigenaar.
Het wegblijven van internationale beleggers als koper hangt samen met de druk op beursgenoteerde zorgvastgoedfondsen en de herwaardering van portefeuilles onder veranderende marktomstandigheden. Als gevolg hiervan richten internationale beleggers zich vooral op actief portefeuillemanagement, waarbij portefeuilles selectiever worden ingericht en niet-kernbezit wordt geherpositioneerd. Dit duidt niet op een vertrek uit de Nederlandse zorgvastgoedmarkt, maar op een herijking van investeringsstrategieën. Naar verwachting worden internationale beleggers de komende jaren weer actiever als koper. Deze verwachting wordt mede ingegeven door marktsignalen die wijzen op een toenemende interesse in Nederlands zorgvastgoed.
Zorgvastgoedmarkt gedomineerd door care-segment
Het transactievolume in 2025 was sterk geconcentreerd in de segmenten seniorenwoningen, intramurale verpleeghuizen en de particuliere woonzorgsector. Seniorenwoningen vormden het grootste segment met een transactievolume van circa 259 miljoen euro, gevolgd door de particuliere woonzorgsector met circa 224 miljoen euro. Voor de particuliere woonzorgsector betekende dit echter wel een lichte daling ten opzichte van 2024. Het transactievolume in intramurale verpleeghuizen bedroeg circa 196 miljoen euro.
Care-segment centraal in beleggersstrategie
Er is een brede consensus onder zorgvastgoedbeleggers over hun koers voor de komende drie jaar. Alle respondenten in dit onderzoek geven aan hun portefeuille met zorgvastgoed en/of seniorenwoningen te willen uitbreiden, waarbij het care-segment centraal staat in de acquisitiestrategieën.
Binnen dit segment gaat de sterkste voorkeur uit naar particuliere woonzorgcomplexen, die door alle beleggers worden genoemd als gewenst acquisitietype. Daarnaast toont een groot deel van de beleggers interesse in zorgwoningen met zware zorg, wat wijst op een verbreding binnen het care-segment. Daartegenover staan zelfstandige behandelcentra en klinieken, die slechts door een beperkt aantal beleggers worden genoemd.
Onvoldoende aanbod nieuwbouw
Hoewel 72% van de zorgvastgoedbeleggers in dit onderzoek een voorkeur geeft aan het acquireren van nieuwbouwprojecten, is het beschikbare aanbod momenteel nog beperkt. Hierdoor kan deze voorkeur nog niet in brede mate worden gerealiseerd. Slechts 40% van de beleggers geeft aan de acquisitiedoelstelling voor 2025 te hebben gehaald. Het gegeven dat er slechts 1.800 nieuwe zorggeschikte woningen kunnen worden toegevoegd op basis van de investeringen in 2025, lijkt dus vooral voort te komen uit een tekort aan (passend) aanbod. Ook de hoge bouwkosten en de trage vergunningverlening spelen hierbij een rol. Beleggers zoeken vanwege de schaarste aan goed aanbod naar alternatieve beleggingsmogelijkheden in de zorgvastgoedmarkt en wijken bijvoorbeeld uit naar bestaande bouw of starten ontwikkeltrajecten (opnieuw) op.
Uitbreidingsopgave woningvoorraad
Uitbreidingsopgave woningvoorraad verschuift
In het standaard Socrates-scenario wordt in de periode 2026-2040 een groei van in totaal 886.900 65+ huishoudens verwacht. Het grootste gedeelte hiervan woont in een koopwoning. Door de vergrijzing en de verwachte toename van huishoudens met mobiliteitsbeperkingen zal een groot deel van de netto uitbreiding van de woningvoorraad moeten bestaan uit seniorenwoningen. Tot 2040 is een uitbreiding van circa 730.100 seniorenwoningen nodig, waarbij de opgave gelijk verdeeld is over de koop- en huursector.
Tekort zorgpersoneel
Tekort zorgpersoneel loopt op naar 200.000 fte
Het tekort aan zorgpersoneel zal de komende tien jaar sterk toenemen. Wanneer de verwachte arbeidsvraag in de zorgsector wordt afgezet tegen het beschikbare arbeidsaanbod, loopt het tekort aan zorgpersoneel de komende 10 jaar op met ruim 200.000 fte. Deze aanzienlijke toename van het tekort op de arbeidsmarkt wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren. Enerzijds groeit de zorgvraag sterk als gevolg van de dubbele vergrijzing, waarbij zowel het aantal ouderen als de zorgzwaarte toeneemt. Anderzijds blijft de instroom van nieuw zorgpersoneel structureel achter, waardoor het aanbod van medewerkers onvoldoende meegroeit met de vraag naar zorg.
Grootste tekort bij Verpleging & Verzorging (V&V)
Het verwachte tekort aan zorgpersoneel verschilt aanzienlijk tussen de belangrijkste zorgsectoren, zowel in omvang als in de snelheid waarmee het tekort toeneemt. Binnen de Verpleging en Verzorging (V&V) is het tekort veruit het grootst en wordt ook de sterkste groei van het tekort verwacht. Deze ontwikkeling hangt samen met het overheidsbeleid dat is gericht op het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Hierdoor neemt de zorgzwaarte binnen verpleeghuizen verder toe, aangezien in toenemende mate alleen de meest complexe zorgvragen intramuraal worden opgevangen. Tegelijkertijd wordt een sterke groei verwacht in de Thuiszorg, waar het personeelstekort eveneens snel toeneemt als gevolg van de stijgende vraag naar zorg aan huis. In de Gehandicaptenzorg (GHZ) en de Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) neemt het tekort naar verwachting minder snel toe. In deze sectoren volgt de ontwikkeling van het personeelstekort meer de algemene trend van een structureel krappe arbeidsmarkt, zonder de versnelling die zichtbaar is in de ouderenzorg.
In de Gehandicaptenzorg (GHZ) en de Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) neemt het tekort naar verwachting minder snel toe. In deze sectoren volgt de ontwikkeling van het personeelstekort meer de algemene trend van een structureel krappe arbeidsmarkt, zonder de versnelling die zichtbaar is in de ouderenzorg.
Vooruitkijken naar 2040
Zorgvastgoedbeleggers die aan dit onderzoek hebben meegewerkt, geven aan in de komende jaren gezamenlijk circa 4 miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in zorgvastgoed. Op basis hiervan lijkt het transactievolume te kunnen doorgroeien naar een niveau van meer dan 1 miljard euro per jaar, mits er voldoende passend aanbod beschikbaar komt. De investeringsbereidheid is daarmee nadrukkelijk aanwezig, het aanbod is momenteel de belangrijkste beperkende factor.
Er ligt een duidelijke kans voor ontwikkelaars om in te spelen op de structurele tekorten in de zorgvastgoedmarkt. Beleggers geven aan dat de aantrekkelijkheid van het segment voor de komende één tot drie jaar vooral wordt bepaald door de stabiliteit van het rendement, de aantrekkelijke risico-rendementsverhouding en het aanhoudende tekort aan zorgwoningen, dat zorgt voor een stabiele en langdurige bezettingsgraad. Tegelijkertijd noemen beleggers risico’s, met name aanvullende regelgeving op het gebied van duurzaamheid en het oplopende tekort aan zorgpersoneel. Om de investeringen in zorggeschikte woningen verder te laten groeien, is een stabiel en voorspelbaar investeringsklimaat nodig, gecombineerd met voldoende ontwikkelcapaciteit en oplossingen voor het personeelstekort in de zorg.
