In 2025 steeg het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt naar 9,7 miljard euro (+29%), vooral door investeringen in nieuwbouw. Institutionele beleggers waren dominant (44%), terwijl het aandeel van internationale beleggers terugviel naar een historisch dieptepunt van 7%. Studentenhuisvesting kende een recordjaar, maar nieuwbouw in dit segment bleef relatief beperkt. Het beschikbare kapitaal tot 2028 groeide sterk naar bijna 27 miljard, maar maatregelen zijn nodig om dit bedrag volledig aan te kunnen wenden. De markt richting 2040 wordt vooral gestuurd door beleid, rente, lonen en de groeiende vraag naar middenhuur en zorgwoningen.
Woningbeleggingsmarkt
Transactievolume woningbeleggingsmarkt op hoogste niveau sinds 2020
Sterke stijging transactievolume in 2025
Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in 2025 uitgekomen op 9,7 miljard euro. Dit is het hoogste transactievolume sinds 2020. Ten opzichte van 2024 groeide het transactievolume met 29%. De sterke stijging kan worden verklaard vanuit twee belangrijke ontwikkelingen. Enerzijds is er sprake van een sterke stijging van investeringen in nieuwbouw huurwoningen door Nederlandse institutionele investeerders en corporaties. Dit komt tot uitdrukking in de 5,3 miljard euro die zij gezamenlijk investeerden. Anderzijds steeg het transactievolume in bestaande huurwoningen als gevolg van de populariteit van uitpondportefeuilles onder beleggers. De verwachting is dat het grootste deel van de 17.000 bestaande huurwoningen die werden verkocht, zullen worden uitgepond. In het transactievolume komen nauwelijks nog transformaties voor. De potentie voor transformaties voor het oplossen van het woningtekort wordt steeds kleiner omdat de meest voor de hand liggende transformaties inmiddels voltooid zijn.
3,63,6
miljard euroinvesteerden beleggers in nieuwbouw
6060
%was een investering in een middenhuurwoning
Institutionele beleggers investeren het meest
In 2025 waren institutionele beleggers de grootste investeerders op de woningbeleggingsmarkt, met een totaal investeringsvolume van 4,2 miljard euro. Er werd het meest geïnvesteerd in nieuwe huurwoningen, namelijk 3,6 miljard euro.
Particuliere beleggers hebben ook een belangrijke rol in het totale beleggingsvolume. Met een aandeel van 29% investeerden zij 2,8 miljard euro. Particuliere beleggers kochten voornamelijk bestaande huurwoningen van institutionele beleggers en andere particuliere beleggers. Naar verwachting zijn veel van deze bestaande woningen aangekocht met een uitpondstrategie. Woningcorporaties kochten voor circa 1,4 miljard euro huurwoningen van marktpartijen. Er werd voornamelijk geïnvesteerd in nieuwbouw huurwoningen (1,3 miljard euro), goed voor circa 6.100 nieuwe huurwoningen. Hoeveel woningen zij in 2025 toevoegden vanuit investeringen in eigen herontwikkelingen of ontwikkelingen op grondposities wordt pas later in 2026 bekend.
Rol internationale beleggers kleiner dan ooit
De Nederlandse woningbeleggingsmarkt bood in 2025 geen aantrekkelijke investeringsmogelijkheden voor internationale beleggers. Het aandeel van internationale beleggers in het totale transactievolume daalde tot 7%, het laagste niveau ooit. Het langjarige gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%. Daarnaast wordt steeds duidelijker dat internationale beleggers hun bezit in Nederland afbouwen door te verkopen aan Nederlandse beleggers of aan particulieren door uitponden: de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers daalde in 2025 tot ruim 72.500. In 2024 waren dit nog circa 80.000 huurwoningen.
7373
internationale beleggers hebben woningbezit in Nederland
99
%daalde het aantal huurwoningen in bezit van internationale beleggers in 2025
Het wegblijven van internationale beleggers van de Nederlandse markt is een gemiste kans. In het verleden hebben zij een belangrijke bijdrage geleverd aan de Nederlandse huurwoningmarkt en investeerden zij in grootschalige nieuwbouwprojecten en in nieuwbouwprojecten voor bijzondere doelgroepen zoals starters en ouderen. Mede als gevolg van het uitblijven van deze investeringen, is het aantal toevoegingen voor deze doelgroepen zeer beperkt gebleven in 2025. Daarnaast hebben internationale beleggers in het verleden veel geïnvesteerd in portfolio’s met lage energielabels, waarvan de woningen bij een huurderswissel werden verduurzaamd. Deze verduurzaming wordt nu overgelaten aan de particuliere koper die de uitpondwoning koopt. Hierdoor loopt de beschikbaarheid van verduurzaamde huurwoningen terug. Het wegvallen van internationale beleggers op de Nederlandse woningmarkt is te wijten aan het wisselvalige woningmarktbeleid van de afgelopen jaren, gecombineerd met de verzwaarde fiscale regelgeving (o.a. verminderde aftrekbaarheid van rente en het ontbreken van een internationaal competitief REIT-regime) en de relatief hoge rentestand.
Transactievolume studentenhuisvesting op recordhoogte
781 miljoen euro geïnvesteerd in 2025
Nooit eerder werd er zoveel belegd in studentenhuisvesting dan in 2025. Het transactievolume kwam uit op 781 miljoen euro, een factor 7,5 hoger dan in 2024. Kenmerkend voor studentenhuisvesting is dat er hoofzakelijk zeer jonge, bestaande complexen werden verkocht. Het aandeel nieuwbouwinvesteringen in het transactievolume kwam uit op 30%. Dat is in historisch perspectief laag, aangezien het gemiddelde aandeel van nieuwbouw vanaf 2018 op 81% lag.
Beleggers willen in alle levensfasen aanwezig zijn
Een verklaring voor de populariteit van studentenhuisvesting is dat verschillende beleggers een nieuwe strategie hebben aangenomen, waarbij ze met hun huurproduct in alle levensfasen van huurders aanwezig willen zijn: studentenhuisvesting voor studenten en young professionals, middenhuur voor koppels en gezinnen, en seniorenhuisvesting voor ouderen. De studentenhuisvestingscomplexen werden vooral aangekocht door institutionele beleggers en vastgoedfondsen.
Beschikbaar kapitaal tot 2028
Beleggers zien de woningbeleggingsmarkt de komende jaren met meer vertrouwen tegemoet dan in 2024. Dat blijkt uit de hoeveelheid kapitaal die ze beschikbaar hebben voor investeringen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt in de komende drie jaar. Die hoeveelheid is gestegen tot 22,9 miljard euro, een groei van 22% ten opzichte van 2024. Voor zorgvastgoed is 4 miljard euro beschikbaar, waarmee dit beschikbare kapitaal zelfs groeit met 42%.
Of dit beschikbare kapitaal de komende drie jaar kan worden aangewend hangt onder andere af van de stabiliteit van het investeringsklimaat, de fiscale maatregelen, de rentestand en het aanbod van nieuwbouwprojecten. Om het totale beschikbare kapitaal van bijna 27 miljard euro te benutten is het daarom belangrijk om het investeringsklimaat en de planvoorraad te blijven stimuleren.
Woningcorporaties worden in de weergave van het beschikbare kapitaal niet meegenomen, omdat zij op een hele andere manier dan beleggers tot de afweging voor investeringen komen. Corporaties beoordelen de mogelijkheid tot het doen van uitbreidingsinvesteringen op basis van de huurinkomsten, lasten, leencapaciteit voor geborgde leningen en de lokale opgave voor (sociale)woningbouw. Eind januari luidde de Autoriteit Woningcorporaties de noodklok over de financiële middelen van woningcorporaties om te investeren in nieuwe huurwoningen.
60% van nieuwbouwinvesteringen betreft middenhuur
Van de investeringen in nieuwbouw, wordt veruit het meest geïnvesteerd in middenhuur. Van alle nieuwe huurwoningen die Nederlandse institutionele beleggers aankochten, betrof 60% een middenhuurwoning. Daarmee worden de komende jaren 5.500 nieuwe middenhuurwoningen toegevoegd door beleggers.
Voorraad middenhuurwoningen
Over de voorraad middenhuurwoningen bestaan verschillende inzichten. In dit onderzoek, op basis van CBS-cijfers, DPI data en een enquête onder beleggers wordt uitgegaan van een middenhuurvoorraad van 491.000 woningen. ABF komt op basis van het WoOn-onderzoek uit 2024 tot een voorraad van 411.000 woningen. Hoewel de getallen van elkaar verschillen, zijn de verhoudingen van de verschillende segmenten binnen de verschillende groepen verhuurders niet wezenlijk verschillend. Nader onderzoek moet uitwijzen hoe omvangrijk de middenhuurvoorraad werkelijk is.
Door het WoOn te hanteren voor de analyse van de middenhuurvoorraad, kunnen overige kenmerken van de woningen en bewoners in beeld worden gebracht. Zo is van 21% van de middenhuurwoningen nog geen energielabel bekend. Dat is het grootste aandeel onbekende labels van alle huursegmenten. Het aandeel woningen met een E, F, of G label ligt bij middenhuurwoningen echter relatief laag met 7%. Circa 35% van de middenhuurwoningen heeft een energielabel A of hoger.
Zowel bij sociale huur als bij middenhuur wordt het merendeel van de woningen bewoond door alleenstaanden, respectievelijk 63% en 51%. In de overige middenhuurwoningen wonen vooral paren jonger dan 35 jaar en gezinnen. Opvallend is het hoge aandeel eenpersoonshuishoudens jonger dan 35 jaar in de middenhuur (23%), wat betekent dat 13% van alle jonge alleenstaanden in dit segment woont. Ouderenhuishoudens wonen over algemeen weinig in middenhuur en dure huurwoningen. Van de alleenstaande ouderen woont iets meer dan de helft in een sociale huurwoning. Oudere paren wonen nog vaak in een koopwoning.
Vooruitkijken naar 2040
Het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt reageert op kwantitatieve (meetbare) en kwalitatieve (onvoorspelbare) factoren. Vanuit de kwantitatieve benadering blijkt dat de rentestand van de ECB en de cao-loonindex een zeer sterke verklarende kracht hebben voor het transactievolume. Daarbij heeft de cao-loonindex een positieve invloed: als die ontwikkeling daalt, daalt ook het volume en andersom. De rentestand heeft een omgekeerde invloed: bij een dalende rentestand neemt het volume toe. Vanuit de verwachting dat de cao-loonindex in de jaren tot 2030 lager zal liggen dan nu, en de ECB-rente wordt voorspeld licht toe te nemen in de periode 2026-2030, zou de verwachting kunnen ontstaan dat het transactievolume de komende jaren lager ligt dan in 2025.
Net zo belangrijk is echter de kwalitatieve kant van de analyse, waarin de investeringen van beleggers reageren op beleidsontwikkelingen en trends. Zo had de aankondiging van een hogere overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 een sterk stuwende invloed op investeringen in 2020, terwijl onzekerheid over de aankomende huurmatiging onder de Wet Betaalbare Huur er in 2023 mede voor zorgde dat transactievolumes sterk terugliepen. Beide ontwikkelingen waren maar in zeer beperkte mate voorspelbaar, net als het stuwende effect van impactbeleggingen onder institutionele beleggers in 2025.
Het begrijpen van wat beleggers belangrijk vinden is daarom van groot belang voor het doen van uitspraken over de woningbeleggingsmarkt tot 2040. Uit dit onderzoek blijkt dat een groot deel van de woningbeleggers een horizon heeft die tot in of zelfs voorbij 2040 reikt. Ook blijkt dat beleggers, maar ook corporaties en ontwikkelaars, vooral beleidskaders en regulering belangrijk vinden in hun verwachtingen voor de markt tot 2040. Daarbij geldt dat beleggers en ontwikkelaars dit overwegend ‘zeer bepalend’ vinden, terwijl de meerderheid van corporaties dit ‘bepalend’ vinden. De beschikbaarheid van energie- en netwerkinfrastructuur wordt door alle partijen overwegend ‘zeer bepalend’ gevonden. Factoren zoals technologische ontwikkelingen en de opkomst van nieuwe woonvormen worden ‘beperkt bepalend’ of ‘niet bepalend’ geacht, hoewel bijvoorbeeld ontwikkelaars meer in nieuwe woonvormen en technologische ontwikkelingen geloven dan andere marktpartijen.
Naast de hieronder afgebeelde factoren, werden ontwikkelingen zoals de stijgende vraag naar middenhuur en zorgwoningen en een CO2 neutrale woningvoorraad overwegend als ‘bepalend’ beoordeeld, evenals de beschikbaarheid van voldoende kapitaal of financieringsmogelijkheden.
