Voorraad huurwoningen krimpt

Grote investeringsbereidheid met 27 miljard beschikbaar, meer focus op impact beleggen
Beleggers zien de woningbeleggingsmarkt de komende jaren met meer vertrouwen tegemoet dan in 2024. Dat blijkt uit de hoeveelheid kapitaal die ze beschikbaar hebben voor investeringen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt in de komende drie jaar. Die hoeveelheid is gestegen tot 22,9 miljard euro, een groei van 22% ten opzichte van 2024. Voor zorgvastgoed is komende jaren 4 miljard euro beschikbaar, waarmee het totale beschikbare kapitaal uitkomt op 27 miljard euro. Met name institutionele beleggers hebben impactdoelstellingen verankerd in hun langetermijnstrategie en betrekken maatschappelijke opgaven zoals betaalbaarheid, vergrijzing en zorggeschikt wonen expliciet bij hun investeringsbeslissingen.

Thijs Konijnendijk, Director Research & Data Intelligence: “Het is goed nieuws dat met name Nederlandse institutionele beleggers zo actief investeren in betaalbare huurwoningen. Of dit beschikbare kapitaal de komende drie jaar kan worden aangewend hangt onder andere af van de stabiliteit van het investeringsklimaat, de fiscale maatregelen, de rentestand en het aanbod van nieuwbouwprojecten. Het is belangrijk om het investeringsklimaat en de planvoorraad te blijven stimuleren als we het woningtekort willen terugdringen.”

Rol internationale beleggers kleiner dan ooit
De Nederlandse woningbeleggingsmarkt bood in 2025 geen aantrekkelijke investeringsmogelijkheden voor internationale beleggers. Het aandeel van internationale beleggers in het totale transactievolume daalde tot 7%, het laagste niveau ooit. Het langjarige gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%. Daarnaast wordt steeds duidelijker dat internationale beleggers hun bezit in Nederland afbouwen door te verkopen aan Nederlandse beleggers of aan particulieren door uitponden: de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers daalde in 2025 tot ruim 72.500. In 2024 waren dit nog circa 80.000 huurwoningen. Ondervraagde internationale beleggers geven wel aan meer te willen investeren in Nederlandse huurwoningen, mits het investeringsklimaat verbetert. Het wegblijven van internationale beleggers van de Nederlandse markt is een gemiste kans. In het verleden hebben zij een belangrijke bijdrage geleverd aan de Nederlandse huurwoningmarkt en investeerden zij in grootschalige nieuwbouwprojecten en in nieuwbouwprojecten voor bijzondere doelgroepen zoals starters en ouderen.

Meer ouderenwoningen nodig: 3,12 miljoen oudere huishoudens in 2035
Voor zorgvastgoed is komende jaren 4 miljard euro beschikbaar. Dat is een toename van 42% ten opzichte van 2024. Het ontbreekt echter nog steeds aan voldoende aanbod in dit segment om de landelijke ambitie van 30.000 zorggeschikte woningen op jaarbasis te halen. In 2025 werden door beleggers 1.800 nieuwe zorggeschikte woningen gerealiseerd, slechts 6% van de jaarlijkse ambitie. Ook corporaties voegen jaarlijks zorggeschikte woningen toe. Deze aantallen zijn voor 2025 nog niet bekend, maar in de afgelopen jaren kwam het totaal aantal toevoegingen aan de voorraad niet boven 4.000 per jaar uit.

Thijs Konijnendijk, Director Research & Data Intelligence: “Gemeenten spelen een belangrijke rol in het vergroten van het aanbod door meer zorggeschikte woningen als doelstelling op te nemen in nieuwbouwplannen. Als meer ouderen kunnen verhuizen betekent dat een enorme impuls voor de doorstroming op de woningmarkt.”

Haalbaarheid nieuwbouwprojecten onder druk
De financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten met betaalbare huurwoningen staat onder druk. 44% van de ondervraagde ontwikkelaars heeft in 2025 nieuwbouwprogramma’s van huur omgezet naar koop. Steeds vaker wordt ook de invloed van netcongestie door partijen genoemd als impactvolle beperking.

Arjan Peerboom: “In de afgelopen jaren is heel hard gewerkt aan planontwikkeling. Er is voor de komende jaren met name veel pensioenfondsgeld beschikbaar voor de bouw van betaalbare huurwoningen.  Het kabinet heeft een belangrijke verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook daadwerkelijk aangewend kan worden. Wij adviseren om voortvarend te kijken naar fiscale optimalisatie voor beleggers en corporaties zoals opgenomen in het Regeerakkoord en de maatregelen zo spoedig mogelijk in te voeren. Alleen als overheid en markt de plannen omzetten in daden halen we in 2026 100.000 vergunningen. Naast institutionele beleggers zijn ook internationale beleggers, particuliere beleggers én woningcorporaties hard nodig om op de langere termijn voldoende nieuwe huurwoningen te realiseren. Alleen gezamenlijk kunnen we de grote woningbouwopgave realiseren.”