In 2025 werd een record van 5,3 miljard euro geïnvesteerd in nieuwbouw. Dit komt neer op 17.800 nieuwe huurwoningen die de komende jaren kunnen worden gerealiseerd. Of dit succes de komende jaren doorzet is onzeker: investeringen van internationale partijen blijven uit, het aantal bouwvergunningen is gedaald en marktpartijen geven aan nog steeds last te hebben van lokale regelgeving, trage vergunningverlening en bezwaarprocedures.
Nieuwbouw
Investeringen in nieuwbouw huurwoningen naar record
De investeringen in nieuwbouw huurwoningen zijn in 2025 tot recordhoogte gestegen met een totaal van 5,3 miljard euro. Dit komt hoofdzakelijk door de grote groei van investeringen door Nederlandse institutionele beleggers. Zij kochten voor 3,6 miljard euro nieuwbouw huurwoningen aan. Nog eens 1,3 miljard werd geïnvesteerd door woningcorporaties, en het restant door overige marktpartijen. Met het totaal geïnvesteerde kapitaal kunnen in de komende jaren 17.800 nieuwe huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd.
Internationale beleggers afwezig
Slechts 7% afkomstig van internationale beleggers
Opvallend in het investeringsvolume is de afwezigheid van internationale beleggers. Slechts 7% van het transactievolume, en slechts 1% van de nieuwbouwinvesteringen kwamen voort uit transacties met een internationale koper.
Een onaantrekkelijk investeringsklimaat
Het investeringsklimaat voor internationale beleggers is sinds 2023 onaantrekkelijk geworden door een samenloop van verschillende omstandigheden. Denk hierbij aan de gestegen kapitaalmarktrente, de matiging van huren en huurstijgingen, het verminderen van de aftrekbaarheid van rentelasten, de verhoogde overdrachtsbelasting en de hoogte van de vennootschapsbelasting. Hierdoor zijn beleggingen in Nederlandse nieuwbouw minder aantrekkelijk dan beleggingen in andere landen of beleggingsproducten. Dit komt ook door het feit dat de beleggingen een relatief laag rendement kennen en vanwege de forward-funding constructie veelal pas na langere tijd beginnen te renderen.
Meerderheid ziet kansen voor 2026
Ruim de helft van de internationale beleggers in dit onderzoek geeft aan in 2026 in nieuwbouw of in zeer recente bouw te willen investeren. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat deze beleggers allemaal al woningbezit in Nederland hebben en dus de markt al goed kennen. Wel geven zij aan dat de omstandigheden voor die investeringen moeten worden verbeterd.
5151
%stijging investeringsvolume nieuwbouw ten opzichte van 2024
11
%aandeel nieuwbouwinvesteringen door internationale beleggers
Aantal bouwvergunningen daalt
In 2025 werden 69.200 nieuwbouwwoningen opgeleverd
Zoals enkele jaren geleden al werd voorspeld, is de bouwproductie van nieuwe woningen in 2025 in een dip terechtgekomen. Als gevolg van het lage aantal bouwvergunningen in 2023, zijn er in 2025 ongeveer 69.200 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Omdat er in 2024 meer vergunningen werden afgegeven is de verwachting dat het aantal opleveringen in 2026 substantieel hoger zal liggen, op ongeveer 88.400.
86.000 bouwvergunningen in 2025
Of deze hogere productie in 2027 doorzet is nog de vraag. Het aantal bouwvergunningen komt in 2025 uit op 86.000. Dat is een daling van 8,4% ten opzichte van 2024. Daarnaast kan de stijgende hypotheekrente eind 2025 en begin 2026 een rol spelen in de verkoop van nieuwbouwwoningen die in 2027 moeten worden opgeleverd.
In de Primos verwachting over nieuwbouw (opleveringen plus saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen) wordt voor 2027 juist uitgegaan van een piek in toevoegingen in de voorraad van 98.000 woningen. Omdat het aantal bouwvergunningen te laag uitkomt om die 98.000 woningen in 2027 toe te kunnen voegen, is het mogelijk dat het woningtekort vanaf dat jaar langer hoog blijft (of minder hard afneemt).
Impact investing: van ambitie naar kapitaalallocatie
Institutionele beleggers verankeren impactdoelstellingen in portefeuillestrategie
Impact investing heeft zich in de Nederlandse woning- en zorgvastgoedmarkt ontwikkeld van een strategische ambitie tot een volwassen en structureel onderdeel van beleggingsstrategieën. Waar in eerdere jaren de nadruk lag op positionering en intenties, verschuift de focus steeds nadrukkelijker naar transacties, concrete kapitaalallocaties en de realisatie van maatschappelijke impact. Met name institutionele beleggers hebben impactdoelstellingen verankerd in hun langetermijnstrategie en betrekken maatschappelijke opgaven zoals betaalbaarheid, vergrijzing en zorggeschikt wonen expliciet bij hun investeringsbeslissingen. Impact investing is daarmee steeds vaker een integraal onderdeel van portefeuilleopbouw.
Beschikbaar kapitaal neemt toe
Uit dit onderzoek blijkt dat marktpartijen voor de periode 2026–2028 gezamenlijk 13,9 miljard euro beschikbaar hebben voor impact investing. Hierbij wordt uitgegaan van de interpretatie van impact investing die beleggers daar zelf aan geven, er is geen algemeen geldende definitie. De investeringsambities liggen met dit beschikbare kapitaal beduidend hoger dan vorig jaar, toen voor de daaropvolgende drie jaar ongeveer 10,3 miljard euro werd voorzien. Deze toename illustreert de verdere institutionalisering van impact investing als volwaardige beleggingscategorie. Het grootste deel van het beschikbare kapitaal is afkomstig van institutionele beleggers. Binnen het totale beschikbare kapitaal is 1,2 miljard euro bestemd voor investeringen in zorgvastgoed, wat de groeiende rol van dit segment binnen impactstrategieën onderstreept.
Meer initiatieven binnen zorg- en seniorensegment
In 2025 werden verschillende impactfondsen van institutionele beleggers specifiek voor zorgvastgoed en seniorenhuisvesting gelanceerd. Tegelijkertijd blijft de inzet van impactkapitaal in de praktijk afhankelijk van de beschikbaarheid van geschikt aanbod. Ontwikkelcomplexiteit, procedures en sectorspecifieke randvoorwaarden, met name in het zorgvastgoed, beperken de snelheid waarmee kapitaal kan worden ingezet.
Op de woningbeleggingsmarkt lijkt de weg naar impact te zijn gevonden. Institutionele beleggers gaven voor 2025 aan 3,5 miljard euro beschikbaar te hebben voor impactinvesteringen en investeerden in datzelfde jaar 3,6 miljard euro in nieuwbouw.
Een deel van die nieuwbouw zal als impact investering gelden omdat 77% van de huurwoningen die daarmee werden aangekocht betaalbare huurwoningen zijn. De verdere groei van impact investing zal in belangrijke mate worden bepaald door de manier waarop het investeringsklimaat en het aanbod de ambities daadwerkelijk kunnen faciliteren.
Tussenstand woningbouwdoelstellingen
1 miljoen woningen gaat langer duren
Ten aanzien van de nieuwbouwopgave spelen momenteel twee doelstellingen: het realiseren van 980.000 woningen tot en met 2030, en – het daarvan afgeleide doel – het toevoegen van 100.000 woningen per jaar. De doelstellingen zijn gemaakt voor de periode 2021 tot en met 2030, en de helft daarvan is inmiddels verstreken. De tussenstand ziet er niet gunstig uit: tot en met 2025 werden ongeveer 417.000 woningen toegevoegd, 73.000 minder dan de doelstelling veronderstelt. In andere woorden: de realisatie ligt ongeveer één jaarproductie achter op de doelstelling.
Voor de doelstelling van 100.000 toevoegingen per jaar ziet de nabije toekomst er gunstiger uit. Het aantal vergunningen in 2024 lijkt voldoende om in 2026 aan 100.000 toevoegingen te komen, zeker als daar nog toevoegingen vanuit transformaties, splitsingen, optoppen e.d. bijkomen. Het ziet er echter naar uit dat dit succes eenmalig kan zijn, omdat het aantal vergunningen in 2025 naar verwachting lager uitkomt dan in 2024. Ook in de Primos-prognose komt de nieuwbouw (Primos definitie) alleen in 2027 uit op 98.200, in de jaren daarna daalt de productie weer. Wanneer de Primos prognose wordt gehaald, zal het doel van 980.000 woningen bouwen pas in de loop van 2032 worden gehaald.
Wat is er nodig voor meer nieuwe woningen?
De nieuwbouw heeft de afgelopen jaren hinder ondervonden vanuit verschillende hoeken, zoals PFAS, stikstof, capaciteitstekorten bij gemeenten en de stijgende rente. Momenteel ondervinden marktpartijen, ontwikkelaars en corporaties nog steeds belemmeringen, onder meer door trage vergunningverlening, stapeling van lokale en nationale regelgeving en bezwaarprocedures.
De haalbaarheid van nieuwbouwprojecten met huurwoningen staat onder druk vanwege het ongunstige huurbeleid. 44% van de ontwikkelaars heeft mede daarom in 2025 nieuwbouwprogramma’s van huur omgezet naar koop. Steeds vaker wordt ook de invloed van netcongestie door diversie partijen genoemd als impactvolle beperking. Opvallend is dat veel van deze beperkingen met beleidskeuzes of extra inspanningen van onder andere gemeenten weg te nemen zijn. Om meer woningen toe te kunnen voegen is het maken van keuzes die juist deze belemmeringen verhelpen daarom essentieel.
3737
%van de ontwikkelaars verwacht in 2026 projecten met huurwoningen om te moeten zetten in koop.
6666
%van de woningen die zijn uit- of afgesteld zijn betaalbare huurwoningen.
Vooruitkijken naar 2040
Zowel voor de kortere als de langere termijn wordt er hard gewerkt aan het versnellen van de woningbouw en het beschikbaar maken van voldoende planvoorraad. Op de korte termijn zullen maatregelen zoals de Doorbraak-locaties aanpak en de voorziene invoering van de Wet Regie op de Volkshuisvesting (kortweg Regiewet) invloed hebben op de woningbouw. Met de Doorbraak-aanpak worden knelpunten op bestaande (grootschalige) locaties aangepakt, en met de Regiewet moet onder andere de bezwaarprocedure voor ruimtelijke plannen worden ingekort. Voor de langere termijn is perspectief geschetst in de Ontwerp Nota Ruimte, waarin 130 nieuwe, deels grootschalige locaties worden aangewezen voor de periode tot 2050. Hierdoor krijgt de planvoorraad voor de langere termijn vorm. Mede als gevolg van deze initiatieven, maar ook dankzij de verwachte afremmende huishoudensgroei, wordt verwacht dat de productie van nieuwe woningen tot 2040 structureel hoger zal zijn dan de huishoudensgroei.
In de praktijk hangt het realiseren van voldoende woningen echter van veel verschillende factoren af,. Deze wordt deze niet alleen bepaald door een grote planvoorraad. In dit onderzoek komt opnieuw naar voren dat zaken als een vlotte vergunningverlening, het voorkomen van stapeling van regelgeving, het oplossen van de netcongestieproblemen, de aanwezigheid van een aantrekkelijk investeringsklimaat en de juiste marktomstandigheden én de beschikbaarheid van voldoende kapitaal vereisten zijn om de realisatie van plannen daadwerkelijk te laten plaatsvinden. Momenteel zijn lang niet alle van deze voorwaarden vervuld. Of het woningtekort tot 2040 afneemt is daarom absoluut nog geen zekerheid te noemen.
