De huur- en koopwoningmarkt kenden in 2025 elk een eigen dynamiek, maar stonden beiden onder druk. De huurmarkt werd in sterke mate gekenmerkt door het uitponden van huurwoningen. Dit leidde tot een afname van het aanbod aan middenhuurwoningen. Op de koopwoningmarkt bleef de situatie ondanks een ruimer aanbod krap, waardoor prijsstijgingen aanhielden. Door het ruimere aanbod kregen starters meer kansen en werden er meer woningen verkocht.
Koop- en huurmarkt
Woonsituatie huishoudens in 2026
Ruim 38% woont in een huurwoning
In 2026 woont ruim 38% van de huishoudens in Nederland in een huurwoning. Het grootste deel hiervan betreft sociale huur (30,2%). Het aantal huishoudens in de middenhuur (4,1%) en in de vrije sector boven de middenhuurgrens (4,1%) is ongeveer gelijk.
54% woont in een koopwoning
Binnen de koopsector bezit een grote groep huishoudens een relatief betaalbare woning: ongeveer 2,1 miljoen huishoudens wonen in een koopwoning met een WOZ-waarde onder €390.000. Ongeveer 1 miljoen huishoudens bezit een woning met een waarde tussen €390.000 en €495.000, terwijl 1,45 miljoen huishoudens een dure koopwoning van meer dan €495.000 heeft.
BAR (Bewoonde andere Ruimte)
Een groep van 633.000 huishoudens woont in een bewoonde andere ruimte (BAR). Dit zijn huishoudens die inwonen bij een ander huishouden, wonen in een kamer met gedeelde voorzieningen of wonen in een woonboot of woonwagen.
Verschillen in woonsituatie huishoudens
Bij de uitsplitsing naar leeftijd is te zien dat het aandeel huishoudens in een koopwoning vanaf 30 jaar het grootst is. In de jongste groep (tot 30 jaar) woont het grootste deel in een huurwoning, gevolgd door een bewoonde andere ruimte (BAR). In de oudste leeftijdsgroepen (vanaf 65 jaar) neemt het aandeel huishoudens in een huurwoning relatief toe. Bij de uitsplitsing naar huishoudsamenstelling valt op dat het aandeel koopwoningen vooral onder paren groot is. Alleenstaanden en eenouderhuishoudens wonen daarentegen overwegend in een huurwoning. Tot slot laat de uitsplitsing naar inkomensklasse zien dat hogere inkomens relatief vaker eigenaar zijn van hun woning, terwijl lagere inkomens vaker huren. Het aandeel BAR-bewoners is het hoogst binnen de laagste inkomensgroep.
Aantal verkochte woningen
Meer woningen verkocht aan jongere kopers
Het aantal verkochte woningen is na de dip in 2023 weer sterk toegenomen. Dit komt met name door een toename van het uitponden door investeerders, waardoor extra woningen beschikbaar komen op de koopmarkt.
Het aandeel aankopen door 25- tot 35-jarigen steeg in de afgelopen jaren van 38,4% in 2015 naar 44,8% in 2025. Binnen deze leeftijdsgroep gaat het grotendeels om koopstarters, die relatief vaak profiteren van het aanbod van uitgeponde huurwoningen. Vaak zijn dat appartementen in de steden. Tegenover deze groei staat een afname van aankopen bij 45- tot 55-jarigen, waar het aandeel aankopen met circa 5 procentpunten is gedaald. Ook in absolute aantallen is dit de sterkste daling. In de leeftijdsgroepen 35–45 jaar en 55–65 jaar daalde het aantal aankopen sterk tussen 2020 en 2023. Vanaf 2023 steeg het aantal aankopen weer licht.
Uitpondstrategie
Uitponden zet door bij beleggers en corporaties
Het aantal huurwoningen in handen van investeerders neemt verder af. Volgens het kadaster zijn in de afgelopen vier kwartalen 26.180 huurwoningen uitgepond. De ondervraagde beleggers in dit onderzoek bevestigen dit beeld: beleggers kiezen vaker voor individuele verkoop vanwege hogere fiscale lasten en lagere rendementen bij doorexploitatie.
Ook de geënquêteerde woningcorporaties verkopen meer bezit. 83% van de woningcorporaties die woningen afstoten doet dit om middelen vrij te maken voor nieuwe investeringen, terwijl 47% verkoop inzet voor de verduurzaming van de portefeuille. De verwachting is dat het uitponden ook in 2026 doorzet. Meer dan de helft van de ondervraagde beleggers en woningcorporaties geeft aan in de komende jaren meer te willen uitpondendan in de afgelopen jaren.
Regionale verschillen
De afname van de huurvoorraad is het grootst in de grote steden. In Amsterdam daalde het aandeel particuliere beleggers van 7,4% naar 6,2%, een vermindering van circa 5.000 huurwoningen. Hierdoor krimpt juist in de meest gespannen markten het huurwoningaanbod, wat de druk op de stedelijke huursector verder vergroot.
Huuraanbod
Huuraanbod krimpt en verschuift naar vrije sector
De ontwikkelingen op de huurmarkt zijn ook zichtbaar in de samenstelling van het aanbod van huurwoningen. Het aanbod van huurwoningen in Nederland bevindt zich sinds Q3 2024 op een structureel lager niveau. In Q3 2025 ligt het aanbod 37% lager dan in Q3 2023. Deze daling hangt samen met een toename van het aantal woningen dat wordt uitgepond, gedreven door hogere fiscale lasten en lagere opbrengsten bij doorexploitatie van huurwoningen.
Tegelijkertijd verschuift de samenstelling van het huuraanbod. Het aandeel middenhuurwoningen neemt af, terwijl het aandeel vrije-sector huurwoningen toeneemt. In Q1 2022 bestond het huuraanbod nog voor 18% uit middenhuur en voor 76% uit vrije sector. In Q3 2025 is dit verschoven naar 12% middenhuur en 83% vrije sector. Dit wijst op een verdere afname van het betaalbare huuraanbod.
Het risico bestaat dat door het grote tekort aan huurwoningen, de betaalbaarheid in de niet-gereguleerde sector steeds moeizamer wordt. Bij mutaties worden grote huursprongen verwacht.
1212
%Aandeel nieuwbouw koopwoningen in 2025 Q3
2929
dagengemiddelde verkooptijd in 2025 Q3
Koopwoningmarkt
Ondanks ruimer aanbod nog steeds krappe koopwoningmarkt
De verhouding tussen aanbod en transacties laat zien hoe krap de koopwoningmarkt is. Met een marktverhouding van 0,79 in 2025 Q3 (aanbod gedeeld door transacties) is sprake van een zeer krappe markt: er vinden meer transacties plaats dan er woningen in aanbod zijn. Tegelijkertijd bevindt het aantal transacties per kwartaal zich momenteel op een historisch hoog niveau. Dit hangt samen met de verkoop van voormalige huurwoningen. Alleen tijdens de piek in 2020 vonden er meer transacties plaats.
Het is niet voor het eerst dat de koopwoningmarkt krap is. De marktverhouding bereikte een historisch dieptepunt in 2021 Q4 (0,44), tijdens de coronapandemie. Ook in 1999 Q2 was de markt enorm krap (0,64). In de periode 2001–2018 is juist het omgekeerde beeld zichtbaar, met een ruim aanbod en relatief weinig transacties. De marktverhouding was historisch hoog in 2013 Q1 met 9,8.
Toenemend aanbod zorgt voor prijsdaling
De prijzen op de koopwoningmarkt blijven stijgen, maar het tempo neemt af. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2024 zijn appartementen per vierkante meter 6,4% duurder en eengezinswoningen 6,2% duurder. Daarmee is sprake van een afzwakkende prijsstijging. In het eerste kwartaal van 2025 lagen de prijzen van appartementen en eengezinswoningen per vierkante meter nog circa 10% hoger dan een jaar eerder. De gematigder groei hangt samen met het verruimende aanbod op de koopwoningmarkt, waardoor de prijsstijging iets afneemt. Dat de prijzen ondanks het verruimde aanbod blijven stijgen, onderstreept dat de vraag naar koopwoningen onverminderd groot is.
Hoogste transactieprijzen in de Randstad
De transactieprijzen per vierkante meter per gemeente vertonen grote verschillen. In het derde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde prijs per vierkante meter het laagst in de Limburgse gemeente Kerkrade (€2.373) en het hoogst in Amsterdam (€8.446). Over het algemeen liggen de prijzen per vierkante meter het hoogst in gemeenten in de Randstad.
Uitponden versterkt waardegroei lagere energielabels
De hogere prijs per m² bij woningen met energielabel D wordt in populaire stadswijken vooral gedreven door locatie
Uitpondgolf verschuift prijsdruk naar lagere labels
Betaalbaarheid is voor starters belangrijker dan duurzaamheid
Prijsontwikkeling per vierkante meter
De verkoop van voormalige huurwoningen op de koopmarkt heeft zichtbaar effect op de prijsontwikkeling per vierkante meter, uitgesplitst naar energielabel. Woningen met energielabel B, C en D laten de sterkste prijsstijgingen zien. Dit hangt samen met de relatief hoge prijs per vierkante meter van label D-woningen. Sinds het eerste kwartaal van 2025 zijn ook woningen met energielabel E, F en G duidelijk in prijs gestegen. Deze ontwikkeling is nauw verbonden met de uitpondgolf, voormalige huurwoningen bestaan veelal uit kleinere appartementen met een lager energielabel. Door de aanhoudend grote vraag naar betaalbare koopwoningen worden deze woningen relatief vaak gekocht door koopstarters, wat de prijsdruk in dit segment vergroot.
Vooruitkijken naar 2040
Uitbreiding woningvoorraad
In het standaardscenario van Primos Woningmarkt 2025 komen er in de periode 2026 tot aan 2040 in totaal 1,1 miljoen nieuwbouwwoningen bij. Gecorrigeerd voor sloop is de totale netto uitbreiding dan circa 972.000 woningen. Op basis van woonwensen en inkomens zijn de meeste woningen nodig in het sociale huursegment en het betaalbare koopsegment.
Sociale huurwoningen zijn goed voor 29% van de totale nieuwbouwopgave. Middenhuur en dure huur zijn goed voor respectievelijk 7% en 6% van de bouwopgave. Betaalbare koop vormt 24% van de opgave en duurdere koopwoningen tot slot vormen 34% van de opgave. Ook vanuit de beleidsvorming over de woningbouwopgave, zoals wordt voorgesteld in de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting, blijken dergelijke verhoudingen. In dit wetsvoorstel wordt uitgegaan van 66% betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur. Ligt het aandeel sociale huur in de betreffende regio hoger, dan mag tot 40% betaalbaar voor middeninkomens (middenhuur en betaalbare koop) worden toegevoegd. De resterende 33%% betreffen vrije sector huurwoningen en dure koop in de toekomstige bouwopgave.
Beleggers kijken naar huur- en koopmarktverwachting
Beleggers kijken met veel interesse naar de verwachte nieuwbouw- en prijsontwikkeling op de koop- en huurwoningmarkt. Alle institutionele beleggers en 80% van de particuliere beleggers dichten de huur- en koopprijsontwikkeling een positieve of zeer positieve rol toe voor het investeringsklimaat tot 2040. Voor de verdere koopprijsstijging zijn verwachtingen beschikbaar van onder andere de DNB, die uitgaat van 4% groei in 2026 en 2027. Nederlandse beleggers hebben iets hogere verwachtingen, namelijk ongeveer 5% groei over 2026 en over de periode tot 2027 ruim 8%. Ontwikkelaars en internationale beleggers zijn met name voor de langere termijn tot 2027 iets gematigder in hun verwachting met een verwachte groei van 6%.
