Het woningtekort in Nederland bedraagt momenteel 398.000 woningen. Dat komt neer op 4,8% van de totale woningvoorraad. De huurwoningmarkt staat onder druk door een afname van het middenhuursegment. Het aantal huishoudens in Nederland bedraagt momenteel 8,43 miljoen. Hoewel de groei aanhoudt, vlakt het tempo de komende jaren naar verwachting af. Gematigde huishoudensgroei en nieuwe toevoegingen aan de voorraad door nieuwbouw moeten ervoor zorgen dat het woningtekort de komende jaren geleidelijk afneemt.
Demografie en voorraad
Ontwikkeling aantal huishoudens
Aantal huishoudens groeit, grootte neemt af
Nederland telt per 1 januari 2025 8,43 miljoen huishoudens. Sinds 2015 neemt het aantal huishoudens jaarlijks met gemiddeld 76,000 toe. Dit komt vooral door bevolkingsgroei, vergrijzing en individualisering. Tegelijkertijd neemt de gemiddelde huishoudensgrootte af en daalde in de afgelopen 10 jaar van 2,17 naar 2,10. Volgens de Primos-prognose 2025 zal dit gemiddelde op de langere termijn verder afnemen.
Tempo groei aantal huishoudens neemt geleidelijk af
De afgelopen jaren kende Nederland een sterke huishoudensgroei. Dit kwam met name door arbeids-, studie- en vluchtelingenmigratie, door individualisering en vergrijzing. Voor de komende jaren wordt nog steeds een verdere groei verwacht, maar het tempo neemt geleidelijk af. Dit komt mede door de lagere bevolkingsprognose van het CBS en de verwachting dat de immigratie komende jaren minder omvangrijk zal zijn. Volgens de Primos-prognose 2025 groeit het aantal huishoudens in de periode 2025–2039 met 854.000, een toename van 10,1%. De jaarlijkse groei daalt stapsgewijs, van 80.600 huishoudens in 2025 naar 34.400 in 2039.
Regionale verschillen
Sterkste groei in Flevoland
Tot 2040 neemt het aantal huishoudens in bijna heel Nederland toe. De sterkste groei wordt verwacht in Flevoland (+22,4%). Ook in Zuid-Holland, Noord-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Overijssel is sprake van een forse toename, met groeipercentages tussen 9% en 15%. In enkele regio’s wordt een lichte krimp verwacht. In Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Delfzijl daalt het aantal huishoudens tot 2040 met 1,5% tot 4%.
Jongeren wonen steeds langer thuis
Sinds de kredietcrisis in 2008 is de woningbouw sterk achtergebleven bij de huishoudensontwikkeling. Als gevolg van de aanhoudende krapte op de woningmarkt verlaten jongeren het ouderlijk huis gemiddeld op steeds latere leeftijd. Sinds 2010 is het aandeel thuiswonende jongeren van 18 tot en met 24 jaar toegenomen. Deze ontwikkeling is in 2015 versterkt door de afschaffing van de basisbeurs voor studenten.
Ook hogere leeftijdsgroepen wonen vaker thuis
De woningnood heeft eraan bijgedragen dat ook in hogere leeftijdsgroepen het aandeel thuiswonenden is toegenomen. In de leeftijdsgroep 25–29 jaar nam dit aandeel sinds 2010 toe met 6 %-punt. Ook bij 30–34-jarigen is een stijging zichtbaar, zij het beperkter (+2 %-punt). Sinds 2021 daalt het aandeel thuiswonenden in de jongste leeftijdsgroep, waarschijnlijk als gevolg van het Actieplan Studentenhuisvesting en de herinvoering van de basisbeurs in 2023. Na een sterke afname in 2024 is in 2025 echter weer een lichte stijging zichtbaar. Voor huishoudens ouder dan 23 jaar neemt het aandeel thuiswonenden nog steeds toe.
Ontwikkeling woonvormen jonge huishoudens tot 2035
Meerderheid woont in huurwoning
Van de ruim 1,03 miljoen jonge huishoudens tot 30 jaar woont het grootste deel in een huurwoning. In het standaardscenario van Primos Woningmarkt (Socrates) 2025 neemt het aandeel jonge huishoudens in een huurwoning toe van 48% naar 51% in 2035. Tegelijkertijd daalt het totaal aantal jonge huishoudens in deze periode met ongeveer 40.000.
Daling aantal jongeren in BAR
Daartegenover staat een sterke daling in het aantal jongeren dat een bewoonde andere ruimte (BAR) bewoont. Dit zijn huishoudens die inwonen bij een ander huishouden, wonen in een kamer met gedeelde voorzieningen of wonen in een woonboot of woonwagen. Onder jongeren komen dergelijke woonsituaties naar verhouding vaak voor.
34% van jonge huishoudens woont in een BAR
In 2026 wonen er ongeveer 353.000 jonge huishoudens in een BAR (34% van alle jongeren). Naar verwachting neemt dat aantal af tot 281.000 in 2035 (28% van totaal). De daling hangt samen met de verwachting dat het woningtekort richting 2035 afneemt en de woningmarkt geleidelijk ontspant. Hierdoor nemen de mogelijkheden voor jongeren om in een reguliere zelfstandige woning te wonen toe. Net als in de huursector neemt ook het aantal jongeren in een koopwoning toe.
Studentenwoningen
Aanbod neemt af, tekort groeit
Het aanbod van studentenwoningen daalt naar verwachting de komende jaren, ondanks de bouwplannen voor studentenwoningen in veel gemeenten. Dat komt door de afname van het aantal studentenwoningen bij particuliere verhuurders als gevolg van het uitponden van huurwoningen.
In het Referentiescenario (ondergrens van de vraag) zal de vraag de komende jaren ook afnemen, maar minder hard dan het aanbod, waardoor het tekort toch zal toenemen. In het Hoge-vraag scenario (bovengrens van de vraag) zal de vraag juist verder toenemen ten opzichte van de huidige situatie. In combinatie met de afname in het aanbod neemt het totale tekort aan studentenhuisvesting in dit scenario fors toe.
Ontwikkeling woningvoorraad
Verdeling van huishoudens over de woningvoorraad
Circa 39% van de huishoudens woont in een huurwoning, waarvan 2,6 miljoen huishoudens in een gereguleerde huurwoning en 662.000 huishoudens in een woning in het geliberaliseerde segment. 54% van de huishoudens bezit een koopwoning. In koopwoningen tot € 355.000 wonen bijna 1,9 miljoen huishoudens, 1,3 miljoen huishoudens wonen in een koopwoning met een prijs tussen de € 355.000 en € 485.000 en 1,4 miljoen huishoudens wonen in een dure koopwoning van meer dan € 485.000. Daarnaast is er een grote groep van 620.000 huishoudens, die in een zogenaamde bewoonde andere ruimte woont (7,3%).
Afname aandeel middenhuurwoningen particuliere beleggers
In 2025 groeide de woningvoorraad met 70.400 woningen. Dat is 8.400 minder dan in 2024 en is het gevolg van de bouwdip. Koopwoningen vormen het grootste deel van de voorraad (57%) en waren goed voor 96% van de groei (67.400 woningen). Volgens de cijfers van het CBS kwamen er slechts 3.900 huurwoningen bij. Het aantal corporatiehuurwoningen nam met 10.000 toe, terwijl de huurvoorraad bij beleggers en overige eigenaren met 6.100 afnam. Dit kwam omdat er meer woningen werden uitgepond dan er vanuit nieuwbouw, transformaties of splitsingen bijkwamen. Om deze ontwikkeling goed te kunnen plaatsen in de context van het record aan investeringen in nieuwbouw in 2025, is het belangrijk om te realiseren dat de toevoegingen vanuit nieuwbouw (realisaties) in 2025 voortkomen uit investeringen die zijn gedaan in 2023. Dat was een van de minst sterke jaren op de woningbeleggingsmarkt.
Samenstelling portefeuille beleggers verschuift
Doordat er in 2025 meer is uitgepond en er relatief weinig toevoegingen vanuit eerdere investeringen zijn gedaan, daalde het bezit van institutionele beleggers met 6.000 woningen. Het aantal huurwoningen in eigendom van particuliere beleggers bleef stabiel, maar de samenstelling van hun portefeuille verandert duidelijk. Hun bezit bestond in 2024 nog voor 41% uit middenhuur en 27% uit vrije sector huurwoningen. In 2025 is dit verschoven naar 31% middenhuur en 42% vrije sector. Deze verschuiving wijst erop dat particuliere beleggers zich terugtrekken uit de middenhuur en vrije sector huurwoningen acquireren. Dat het totale bezit van particuliere beleggers ten opzichte van 2024 nog vrijwel onveranderd is, hangt samen met de meetmethode van het CBS, dat de woningvoorraad vaststelt per 1 januari 2025. Daarnaast verkopen institutionele beleggers veel aan particuliere beleggers, die deze woningen vervolgens veelal uitponden op de koopwoningmarkt. De verwachting is dan ook dat de particuliere voorraad ook de komende jaren verder zal gaan afnemen.
Woningtekort
Tekort blijft structureel hoog
In 2025 bedraagt woningtekort in Nederland 4,8% van de woningvoorraad. Dit percentage blijft gelijk tot 2027. Daarna neemt het geleidelijk af. Het doel van het Rijk om het woningtekort terug te dringen tot 2% in 2031 wordt volgens de Primos-prognose niet gehaald. In 2031 zal het woningtekort naar verwachting 3,9% van de woningvoorraad zijn.
Na 2031 neemt het woningtekort verder af, maar op landelijk niveau wordt het streefniveau van 2% pas op langere termijn bereikt. Regionaal zijn er al eerder gebieden waar het tekort tot 2% zal zijn teruggebracht. Om deze reductie van het tekort te bereiken, moet de migratie daadwerkelijk dalen en de woningbouwproductie volgens verwachting kunnen worden gerealiseerd.
22
%woningtekort is landelijke doelstelling
4,84,8
%is landelijk woningtekort in 2026
Grootste tekorten in Randstadregio’s
Het woningtekort in 2025, uitgedrukt als percentage van de woningvoorraad, is het grootst in de COROP-regio’s Delft en Westland (7,5%), Groot-Amsterdam (7,1%) en de Agglomeratie Den Haag (6,5%). In Delfzijl en omgeving is geen sprake van een woningtekort. Ook in Zeeuws-Vlaanderen ligt het tekort met 1,5% onder het streefniveau van 2%, waardoor hier geen inhaalopgave bestaat. In het algemeen zijn de woningtekorten in de randregio’s van Nederland duidelijk kleiner dan in de regio’s in het westen en midden van het land.
Vooruitkijken naar 2040
Vooruitkijkend naar 2040 groeien zowel de woningvoorraad als het aantal huishoudens verder, maar in een minder hoog tempo dan nu. Naar verwachting telt Nederland dan circa 9,32 miljoen woningen, terwijl het aantal huishoudens uitkomt op ongeveer 9,28 miljoen. Toch is er hiermee geen sprake van een voldoende aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. De woningmarkt bestaat namelijk niet alleen uit particuliere huishoudens die lange termijn in permanente woningen wonen: er zijn ook institutionele huishoudens die in bovenstaande cijfers niet zijn meegenomen, er zijn woningen die worden bewoond door huishoudens die daar niet staan ingeschreven (zoals arbeidsmigranten), er zijn woningen die als tweede woning (of vakantiewoning) worden aangehouden en dus niet permanent worden bewoond en er zijn huishoudens die een BAR bewonen. Met deze factoren wordt in de bepaling van de toekomstige woningvraag en het woningtekort rekening gehouden.
Kanttekening
De geschetste ontwikkeling van de woningvoorraad en het woningtekort kan alleen worden bereikt als de realisatie van de planvoorraad ook daadwerkelijk plaatsvindt zoals in het Primos model wordt voorgesteld. In de praktijk hangt dit onder andere af van belemmeringen zoals capaciteit bij bouwbedrijven, netcongestie, vergunningverlening en dergelijke. Zelfs als het bijbouwen van woningen tot 2040 verloopt zoals Primos voorstelt, blijft volgens de prognoses sprake van een woningtekort van ongeveer 201.800 woningen (2,2% van de voorraad) in 2040. In de jaren richting 2040 neemt het kwantitatieve woningtekort (het tekort in aantallen) weliswaar af, maar verschuift de opgave steeds meer naar een kwalitatieve mismatch (de aansluiting tussen woningtype en woningvraag). Met name tekorten aan jongeren- en ouderenhuisvesting worden nadrukkelijker zichtbaar.
Beleggers in dit onderzoek geven aan dat de verwachte hoogte van het woningtekort en de verwachte demografische ontwikkeling een positieve of zeer positieve rol spelen in de aantrekkelijkheid van de woningbeleggingsmarkt in 2040.
